خرید ملک معمولاً بزرگ‌ترین پرداخت مالی یک خانواده است و بیشتر خسارت‌هایی که پرونده‌های ملکی را به دادگاه می‌کشاند، از بدقولی طرفین شروع نمی‌شود؛ از قرارداد ناقص آن‌ها شروع می‌شود. مبایعه‌نامه‌ای که تنها نام ملک و مبلغ معامله در آن نوشته شده باشد، در روز اختلاف حرف چندانی برای گفتن ندارد و همین کوتاهی، بعداً ماه‌ها دادرسی می‌شود.
قرارداد، سرنوشت پرونده را از پیش تعیین می‌کند: چه چیزی، در چه تاریخی، به چه شکلی و با چه ضمانتی به خریدار منتقل می‌شود. هر بندی که مبهم بماند بعداً به یک دعوای مستقل تبدیل می‌شود؛ از تخلیه مستأجر فروشنده گرفته تا سهم مشاع و بدهی‌هایی که نام خریدار در آن‌ها ثبت شده است.
در ادامه نکاتی را مرور می‌کنیم که پیش از امضای مبایعه‌نامه باید روی میز گذاشت. این فهرست جای مشاوره تخصصی را نمی‌گیرد، اما کمک می‌کند بدانید در هر مرحله چه سندی باید مطالبه شود و چه پرسشی باید پرسیده شود.
استعلام ثبتی از وضعیت پرونده ملک
پیش از آنکه سر مبلغ و مهلت‌ها مذاکره کنید، از اداره ثبت محل وقوع ملک استعلام بگیرید. در این استعلام، هویت مالک رسمی، توقیف یا منع نقل‌وانتقال، بازداشت ملک توسط بانک یا مرجع دیگری، وقفی بودن ملک، پرونده تخریب یا کمیسیون ماده ۵ و وضعیت تسویه عوارض شهرداری روشن می‌شود. در ساختمان‌های آپارتمانی، پایان‌کار و بدهی معوقه شارژ هم بررسی شود. ملکی که پرونده باز دارد، هزینه پنهان خود را بعداً از شما مطالبه می‌کند.
سند تک‌برگ و احراز مالکیت فروشنده
سند تک‌برگ، مالکیت ثبت‌شده را در یک برگ نشان می‌دهد و استعلام آن سریع‌تر است؛ اما در هر دو حالت سند قدیمی و تک‌برگ باید پلاک ثبتی، مساحت، کاربری، پارکینگ، انباری و سهم از مشاعات با واقعیت ملک هم‌خوانی داشته باشد. اگر فروشنده با وکالت‌نامه می‌فروشد، حدود اختیار وکیل را از دفترخانه صادرکننده استعلام کنید، زیرا با فوت یا عزل موکل، وکالت به پایان می‌رسد. در املاک مشاعی نیز تنها سهم مشاع منتقل می‌شود و تحویل مادی نیاز به رضایت سایر شرکا دارد؛ این نکته را صریح در قرارداد بنویسید.
ثمن معامله، نحوه پرداخت و کد رهگیری
مبلغ کل، پیش‌پرداخت و مانده ثمن را با ذکر عدد و حروف بنویسید و هر چک را با شماره، شعبه، تاریخ سررسید و نام صادرکننده در متن قرارداد ثبت کنید. چک باید رمزنگاری‌شده باشد و از بانک صادرکننده استعلام شود. پرداخت را از مسیر بانکی و به نام مالک رسمی انجام دهید و شماره فیش را در قرارداد یادداشت کنید؛ در معامله‌هایی که پرداخت از طریق صرافی مجاز انجام می‌شود، رسید صرافی را به قرارداد ضمیمه کنید. در پایان همان جلسه، معامله را در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت و کد رهگیری دریافت کنید.
تا زمانی که قرارداد کد رهگیری نداشته باشد و پرداخت‌هایش از مسیر قابل‌پیگیری نگذشته باشد، اثبات معامله در برابر ادعاهای بعدی دشوار می‌شود؛ کد رهگیری و رسید بانکی، ساده‌ترین راه قابل‌استناد کردن خرید شماست.
خیارات، شرط فسخ و تحویل ملک
حساس‌ترین بخش قرارداد، خیارات است. در متن‌های چاپی مبایعه‌نامه، عبارت «اسقاط کافه خیارات» تقریباً همیشه درج شده است؛ امضای آن یعنی حتی با عیب یا غبن فاحش، راه بازگشتی نخواهید داشت. بخوانید چه حقوقی را می‌بخشید و در مقابل، برای خود شرط بگذارید: مهلت معین برای فسخ در صورت تأخیر در تحویل، مهلت معین برای پرداخت ثمن، و وجه‌التزام روزانه برای هر تأخیر. تحویل را هم با تاریخ معین و صورت‌جلسه کتبی، همراه با قرائت شماره کنتورها و وضعیت تأسیسات انجام دهید. اگر ملک تسلیم نشود، راه قانونی دعوای خلع ید و مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف است، نه تصرف خودسرانه.
هزینه‌های جانبی و مهلت تنظیم سند رسمی
در کنار ثمن، تکلیف هزینه‌ها را روشن کنید: حق‌السعی بنگاه که باید به نرخ مصوب و با رسید رسمی دریافت شود، مالیات نقل‌وانتقال و عوارض شهرداری، هزینه تنظیم سند در دفترخانه و بدهی‌های معوقه ملک. برای هر مورد، مسئول پرداخت و مهلت آن را در قرارداد بنویسید. برای تنظیم سند رسمی نیز روز و ماه مشخص تعیین کنید و برای هر روز تأخیر، وجه‌التزام در نظر بگیرید؛ بیشتر دعاوی «الزام به تنظیم سند رسمی» از همین مهلت‌گذاری ناکافی شروع می‌شود.
جمع آنکه: پیش از امضا استعلام ثبتی بگیرید، مالکیت و حدود اختیار فروشنده را احراز کنید، ثمن را شفاف و قابل‌پیگیری بپردازید، شرط فسخ و زمان تحویل را بنویسید و برای تنظیم سند رسمی مهلت معین بگذارید. یک ساعت مرور قرارداد همراه با وکیل، معمولاً چند ماه دادرسی و چند سال بلاتکلیفی را از زندگی شما حذف می‌کند. اگر در این زمینه سؤالی دارید یا پرونده‌ای برای شما پیش آمده، می‌توانید برای دریافت مشاوره با دفتر ما در تماس باشید.